Metodologia Indicelui Castela

Ce măsoară Indicele Castela

Prețul median cerut pe metru pătrat, împreună cu numărul de anunțuri noi, stocul de anunțuri active, ponderea reducerilor de preț și durata de la listare la retragere — lunar, la nivel național și pentru fiecare dintre cele 42 de județe, pe tipuri de proprietate (apartamente, case, terenuri, spații comerciale) și de tranzacție (vânzare, închiriere).

Indicele Castela măsoară prețurile cerute de vânzători în anunțuri, nu prețurile la care se încheie tranzacțiile. În România tranzacțiile se încheie de regulă sub prețul cerut; în schimb, prețurile cerute sunt disponibile cu luni înaintea datelor oficiale despre tranzacții.

Valorile publicate sunt niveluri observate — „prețul median cerut pentru apartamentele listate în județul Brașov într-o lună” — nu un indice cu calitate constantă. Variațiile de la o lună la alta reflectă parțial și schimbarea mixului de proprietăți aflate la vânzare, nu doar mișcarea prețurilor.

Sursele de date

Statisticile Castela se calculează din anunțurile imobiliare publicate public în România. Acoperirea urmează portalurile monitorizate: proprietățile vândute fără anunț online nu apar în date.

Alături de datele proprii, paginile de statistici republică serii oficiale — ANCPI (tranzacții și ipoteci), INS (indicele prețurilor locuințelor), BCE (dobânzi) — marcate „date oficiale”, cu sursa menționată la fiecare grafic. Seriile oficiale sunt republicate ca atare, fără modificări.

Cum calculăm

Proprietăți, nu anunțuri. Unitatea de măsură este proprietatea: același apartament listat de mai multe agenții se numără o singură dată, iar prețul lui este medianul anunțurilor active care îl reprezintă. O proprietate contează într-o lună dacă a avut cel puțin un anunț activ în acea lună.

Filtrare. Prețurile implauzibile — erori de introducere, valori extreme — sunt excluse din statisticile de preț; proprietatea rămâne numărată în stoc. Statisticile de preț folosesc exclusiv prețuri exprimate în euro. Prețul pe metru pătrat folosește suprafața utilă; la terenuri, suprafața terenului.

Baza TVA. Prețurile de vânzare includ TVA — convenția Eurostat, singura bază pe care locuințele noi (purtătoare de TVA) și cele vechi (scutite) sunt comparabile. Prețurile marcate explicit fără TVA sunt aduse la nivelul cu TVA. O parte însemnată dintre anunțurile de locuințe noi se declară scutite de TVA sau nu declară nimic — doar prețurile explicit fără TVA sunt corectate, deci nivelurile publicate pentru locuințe noi rămân o bază mixtă de TVA. Chiriile nu poartă TVA.

Epoci de construcție. Apartamentele și casele de vânzare poartă una din patru epoci: interbelic (înainte de 1945), 1945–1999, modern (din 2000) și construcții noi — construite în ultimii 5 ani față de intrarea pe piață. Fereastra este mobilă: „nou” înseamnă mereu nou. Medianele brute pe epoci nu se compară direct între ele — construcțiile noi se concentrează unde terenul este ieftin, iar stocul vechi valoros în centrele istorice, deci diferențele brute reflectă locația cel puțin cât clădirea. De aceea publicăm prime de epocă estimate statistic, ajustate pentru locație și caracteristici, față de stocul de referință 1945–1999 — marcate „estimat”.

Anunțuri noi. O proprietate se numără ca anunț nou în luna intrării ei pe piață. Seria începe cu iunie 2026 — pentru lunile anterioare atribuirea lunii de intrare nu este fiabilă, așa că acele valori nu sunt publicate.

Pragul de publicare. O statistică la care contribuie mai puțin de 25 de proprietăți nu se publică — graficele arată „date insuficiente” în locul unei valori nesigure. Numărătorile (stocul, anunțurile noi) nu sunt niciodată suprimate.

Revizuiri și versiuni

Datele unei luni se publică în primele zile ale lunii următoare. O lună publicată este înghețată: valorile nu se restatează niciodată în tăcere.

Modificările de metodologie sunt rare, datate și versionate. O modificare recalculează întreaga serie istorică și este anunțată pe această pagină:

• Metodologie v1 — în vigoare din august 2026.

Limite cunoscute

• Variațiile de la o lună la alta reflectă parțial schimbarea mixului de proprietăți listate, nu doar mișcarea prețurilor.
• Prețurile cerute nu sunt prețuri de tranzacție; nu se aplică nicio ajustare pentru negociere.
• Gruparea anunțurilor pe proprietăți este realizată de un model statistic: o mică parte dintre dubluri pot rămâne numărate separat, și invers.
• Acoperirea urmează portalurile monitorizate; proprietățile vândute fără anunț online nu apar în date.
• Nivelurile publicate pentru locuințele noi rămân o bază mixtă de TVA (vezi „Baza TVA”).
• Primele de epocă sunt estimări statistice, nu observații directe.

Cum citezi datele

Datele pot fi folosite gratuit — în presă, cercetare sau proiecte proprii — cu atribuirea „sursa: Castela.ro” și link la prima mențiune.

Înlocuiește {luna} {an} cu luna datelor pe care le citezi.

Întrebări despre date sau metodologie, solicitări de presă: [email protected].